სამშენებლო ბაზრის 10 პროცენტი გაცოცხლდა
23 სექტემბერი, 2009
1583
print

სტატისტიკის დეპარტამენტის ცნობით სამშენებლო სექტორში გამოცოცხლება შეინიშნება. აქტივობა უძრავი ქონების ბაზარზე გაცილებით დაბალია, ვიდრე 2007-2008 წლებში. თუმცა 2009 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით როგორც ბრუნვის, ისე ნაწარმოები პროდუქციის და მუშათა დასაქმების თვალსაზრისით ზრდა სახეზეა.

2009 წლის მეორე კვარტალში სამშენებლო სექტორში 27 040 ადამიანი იყო დასაქმებული. ეს მაჩვენებელი პირველი კვარტლის შედეგს დახლოებით 4 ათასით აღემატება.

ექსპერტების ნაწილის აზრით, სამშენებლო ბიზნესის გამოცოცხლება და 10-პროცენტიანი ზრდა გაზაფხული-ზაფხულის სეზონზე მოსალოდნელი იყო. როგორც სამშენებლო კომპანია “საბას" დეველოპერი დავით შაფთოშვილი “24 საათთან" საუბარში აღნიშნავს, დადებით სტატისტიკას არსებობის საფუძველი აქვს, რადგან სამშენებლო კომპანიები ძირითადად საკუთარი სახსრების მოძიების ხარჯზე გააქტიურდნენ, რადგან ზაფხულში სამშენებლო სამუშაოების წარმოება უფრო ადვილია. თანაც, სამშენებლო კომპანიები ცდილობენ, მშენებლობები დაასრულონ. ამიტომ ისინი ფასების შემცირების გზით მიდიან.

შაფთოშვილის თქმით, ამ ეტაპზე უძრავი ქონების ბაზარზე თეთრი კარკასის ფასის ქვედა ზღვარი 450-500 დოლარია. ეს ფასი ძირითადად არაპრესტიჟულ უბნებში, ეკონომკლასის ბინებზე ფიქსირდება. პრესტიჟულ უბნებში კი ფასები ფაქტობრივად ხელუხლებელია და 1 კვადრატული მეტრის ფასი 1800-დან 3000 დოლარამდე მერყეობს.

ბოლო წლების განმავლობაში სამშენებლო დარგში შექმნილი პრობლემების დიდი ნაწილი აგვისტოს ომისა და მსოფლიოს ფინანსური კრიზისის დადგომამდეც კი იყო მოსალოდნელი. იმ ფინანსური სისტემის ლოგიკურ დასასრულს, რომლის მიხედვითაც დარგი მუშაობდა, გარდაუვალი კრახი წარმოადგენდა.

შოთა მოდებაძე, არქიტექტურისა და სამშენებლო მენეჯმენტის კომპანია "არსის" კონსულტანტი: “დარგის მუშაობის ფინანსური მექანიზმი ძირითადად წინასწარი გაყიდვებიდან მიღებულ შემოსავალს ეყრდნობოდა. ანუ ბანკიდან ან ინვესტორებიდან მიღებადი სახსრების მასშტაბები ლოგიკურად შემოსაზღვრული იყო მიწის ღირებულებით, ხოლო შემდგომი მშენებლობა მთლიანად წინასწარ გაყიდვებზე იყო დამოკიდებული.”

ბაზარზე გაძლიერებულმა კონკურენციამ და პროდუქტის ბუნებრივმა მხარემ (ფიუჩერსულმა კოტრაქტებმა) მენაშენეები აიძულა, წინასწარი გაყიდვები განვადებებით მოეხდინათ. თავიდან განვადებები პროექტის ხანგრძლივობით (2-3 წელი) შემოიფარგლებოდა, შემდეგში კი მათი ხანგრძლივობა 10-15 წელიწადზე ავიდა.

“ფინანსური მოდელიდან გამომდინარე, მენაშენეები მშენებლობის ტემპების შესანარჩუნებლად იძულებულები იყვნენ, გაეყიდათ მთელი პროექტის 80% მაინც, რომ მიმდინარე შემოსავლები დაეფინანსებინათ. სხვა შემთხვევაში განვადების გრაფიკები მშენებლობის ტემპებს ვერ უზრუნველყოფდა. საქმე ის არის, რომ გაყიდვებისა და მშენებლობის ტემპების ასეთი ურთიერთმიმართების შემთხვევაში, ნებისმიერ პროექტში დგება მომენტი, როცა წინასწარი გაყიდვებით გაფორმებული კონტრაქტების მასშტაბები გაცილებით უსწრებს მშენებლობის ბიუჯეტის შესრულებას, რაც ავტომატურად განაპირობებს ფინანსური რისკების მაღალ დონეს. კონკრეტულ პროექტებში შემოსავლების 80% წინასწარგანსაზღვრულია, მომდევნო სამი წლის განმავლობაში. ხარჯების 80% კი - განუსაზღვრელი (მეტ-ნაკლებად პროგნოზირებადი, მაგრამ მაინც განუსაზღვრელი). ასეთ შემთხვევაში, თუ პროექტის მსვლელობისას აღმოჩნდება, რომ ბიუჯეტის პროგნოზირებული ხარჯვითი ნაწილი 10%-ით გაიზრდება, დარჩენილ გასაყიდ ფართებზე ფასები 50%-ით მაინც უნდა გაიზარდოს, რომ პროექტი იგივე (დაგეგმილ) მოგებაზე გავიდეს," - ამბობს შოთა მოდებაძე.

სწორედ ეს მომენტი დაედო საფუძვლად ფინანსური პირამიდების მშენებლობას დარგში. ერთპროცენტიანი ინფლაცია ხარჯვით ნაწილში ავტომატურად იწვევდა 2-5-ჯერ და მეტ ზრდას ფასებში, რამაც დარგი ბევრი “ბიზნესმენისათვის” მიმზიდველი გახადა. ვინაიდან სექტორში შესასვლელად პრაქტიკულად არავითარი ბარიერები არ არსებობდა, დარგი ორმაგ წნეხს განიცდიდა: ფასების ზრდის აუცილებლობას და სულ უფრო და უფრო მზარდ კონკურენციას. შოთა მოდებაძის აზრით, ფასების ზრდა შეუძლებელი იყო მუდმივად, და იმ ტემპებით, რაც მოგების შენარჩუნებისათვის იყო აუცილებელი. ასე გავიდა ბევრი სამშენებლო პროექტი წაგებაზე, და ერთი ობიექტის დაფინანსებისათვის დაიწყო ახალი ობიექტების მშენებლობა. თუმცა ახლად გამოჩენილი კონკურენტების მოზღვავებამ და გასაყიდი ფასების მუდმივად ზრდამ გამოიწვია მიწებზე ფასების ავარდნა, რამაც სულ უფრო და უფრო არაპროგნოზირებადი და სავალალო გახადა დარგის მომავალი.

შოთა მოდებაძის აზრით, სახელმწიფომ ხელი უნდა შეუწყოს სამშენებლო სექტორის გამჭვირვალობის დონის ამაღლებას. უნდა ჩამოყალიბდეს სახელმწიფო ზედამხედველობის სამსახური, რომელიც მიიღებს და ყოველკვარტალურად გამოაქვეყნებს ინფორმაციას სამშენებლო კომპანიების საქმიანობის შესახებ. ეს მტკივნეული პროცესი იქნება, მაგრამ დარგის ცივილურობის დონის აწევა მომავლის ეფექტიანობასთან არის დაკავშირებული, და ნაბიჯი, ადრე თუ გვიან, გადასადგმელია. ექსპერტის აზრით, უნდა დაწესდეს ლიცენზირების პრინციპი, უპირველესად საწესდებო კაპიტალის მინიმალური დონის განსაზღვრით. ანუ ბევრი გამოუცდელი კომპანია, რომელიც არავითარ კაპიტალს არ ფლობს, ნელ-ნელა უნდა გაეთიშოს ბაზარს, სხვას შეერწყას.

ექსპერტის აზრით, ბოლო ეტაპზე უნდა ჩამოყალიბდეს ფინანსური ნორმატივები, რომლის მიხედვითაც მოხდება დეველოპერული სექტორის მართვა. ასეთი ნორმატივებიდან ყველაზე მნიშვნელოვანია წინასწარი გაყიდვებისა და საერთო ბიუჯეტის ურთიერთთანაფარდობის კოეფიციენტის დადგენა. ასევე სავალუტო პოზიციებთან დაკავშირებული კოეფიციენტები. უნდა შეიზღუდოს გრძელვადიანი განვადებები და ფულის წინასწარ მიღების პრაქტიკა, რაც ავტომატურად გამოიწვევს მათ ჩანაცვლებას საბანკო პროდუქტებით…

სხვა სიახლეები
03 სექტემბერი, 2010 ვენეციის არქიტექტურის ბიენალე 2010
29 სექტემბერი, 2009 მერიის ახალი ინიციატივა სამშენებლო ბაზარს სტაბილურს გახდის
14 სექტემბერი, 2009 აღმოსავლეთ-დასავლეთის ჩქაროსნული მაგისტრალის რეაბილიტაციის მესამე პროექტი